Asunnon arvonmääritys: Miksi välittäjän arvio ja pankin laskelma eroavat toisistaan?
Oletko koskaan ihmetellyt, miksi kiinteistönvälittäjä voi visioida asunnostasi huimaa myyntihintaa, mutta pankin papereissa luku näyttääkin aivan toiselta? Tämä ero voi tuntua hämmentävältä, mutta se johtuu yksinkertaisesti siitä, että asunnolla on useampi kuin yksi hinta. Siinä missä välittäjä arvioi optimaalista myyntihintaa juuri tässä hetkessä, pankki tarkastelee omaisuuttasi pitkäaikaisena ja vakaana turvana lainallesi.
Tässä artikkelissa selvitämme, miten vakuusarvo muodostuu ja miksi se poikkeaa markkinahinnasta. Kun ymmärrät näiden eron, hahmotat paremmin oman kotisi tarjoaman taloudellisen liikkumavaran ja tiedät, miten asuntovarallisuutesi kääntyy taloutesi tueksi.
Mitä eroa on markkinahinnalla ja asunnon vakuusarvolla?
Asunnon arvo ei ole yksi kiinteä luku, vaan se riippuu siitä, kuka arviota tekee ja mitä tarkoitusta varten. Arvonmäärityksessä käytetään eri menetelmiä riippuen siitä, ollaanko asuntoa myymässä vai käyttämässä lainan vakuutena.
Markkinahinta ja välittäjän rooli
Kiinteistönvälittäjän antama hinta-arvio perustuu asunnon oletettuun myyntihintaan vapailla markkinoilla. Välittäjä peilaa arviotaan alueen toteutuneisiin kauppoihin, asunnon kuntoon ja senhetkiseen kysyntään. Tavoitteena on löytää hinta, jolla ostaja ja myyjä pääsevät sopimukseen. Tämä arvio on usein optimistisempi kuin pankin laskelma.
Pankin tekemä vakuuslaskelma
Pankki katsoo asunnon arvoa pitkäaikaisena vakuutena. Asunnon vakuusarvo on se osuus asunnon markkinahinnasta, jonka pankki hyväksyy lainan vakuudeksi. Yleensä pankit myöntävät vakuusarvoksi 70–85 prosenttia asunnon käyvästä arvosta. Tämä marginaali on olemassa siksi, että markkinahinnat voivat vaihdella ajan myötä, ja pankin on varmistettava lainan turva kaikissa olosuhteissa.
Näin asunnon vakuusarvo lasketaan
Asunnon vakuusarvon laskeminen auttaa sinua suunnittelemaan talouttasi realistisesti. Laskentakaava perustuu asunnon arvioituun markkinahintaan ja pankin käyttämään vakuusprosenttiin.
Laskenta etenee seuraavasti:
- Määritetään asunnon markkinahinta. Jos asuntosi arvo on esimerkiksi 200 000 euroa ja pankin vakuusarvo on 75 prosenttia, pankki voi myöntää lainaa 150 000 euroon asti.
- Huomioidaan olemassa olevat velat. Jos asunnossa on jo asuntolainaa, se vähennetään tästä summasta. Jos jäljellä oleva asuntolaina on 100 000 euroa, vapaa vakuusarvo on tässä esimerkissä 50 000 euroa.
- Määritetään vapaa vakuusarvo. Tämä on se osa, jota voidaan hyödyntää muiden kalliiden velkojen yhdistämiseen.
Mitä enemmän asuntolainaa on lyhennetty tai mitä enemmän asunnon arvo on noussut, sitä suurempi on vapaa vakuusarvo ja siten mahdollisuus edullisempaan rahoitukseen.
Miten asunnon vakuusarvo määritellään Bluestep Bankissa?
Me Bluestepillä arvioimme asunnon arvon aina tapauskohtaisesti. Arvioinnissa hyödynnetään usein riippumattomia tilastoja ja tarvittaessa auktorisoidun kiinteistöarvioijan lausuntoa. Asunnon vakuusarvo on keskeinen tekijä, kun laskemme, kuinka suuren yhdistelylainan voimme myöntää.
Vakuusarvoon vaikuttavat tekijät:
- Asunnon sijainti ja alueen markkinatilanne.
- Rakennusvuosi ja tehdyt suuret remontit.
- Asunnon kunto ja neliömäärä.
- Taloyhtiön taloudellinen tila ja tulevat korjaustarpeet.
Usein kysytyt kysymykset asunnon arvonmäärityksestä
Tarvitseeko minun tilata välittäjän arvio ennen lainan hakemista?
Ei välttämättä. Bluestep Bank pystyy usein tekemään alustavan arvion tilastotietojen perusteella. Mikäli tarvitsemme tarkemman lausunnon, ohjeistamme sinua prosessin aikana. Auktorisoidun kiinteistöarvioijan (AKA) lausunto on usein kaikkein luotettavin dokumentti pankille.
Voiko asunnon vakuusarvo nousta remontin myötä?
Kyllä voi. Suuret perusparannukset, kuten putkiremontti tai keittiön ja kylpyhuoneen uusiminen, nostavat asunnon markkinahintaa, mikä puolestaan kasvattaa asunnon vakuusarvoa. On kuitenkin hyvä muistaa, että remonttiin käytetty summa ei aina siirry suoraan arvonnousuksi.
Mikä on yleisin virhe, jonka lainanhakija tekee arvonmäärityksessä?
Yleisin virhe on olettaa, että välittäjän antama ylin mahdollinen myyntihinta on sama kuin asunnon vakuusarvo. Kannattaa aina varautua siihen, että pankki käyttää laskelmissaan hieman maltillisempaa summaa varmistaakseen lainan turvallisuuden.
Voiko maksuhäiriöinen saada asunnon arvonmäärityksen lainaa varten?
Kyllä voi. Bluestep Bankille asunnon vakuusarvo on nimenomaan se tekijä, joka mahdollistaa lainan myöntämisen myös niille, joilla on maksuhäiriömerkintöjä. Meitä kiinnostaa asunnon todellinen arvo ja nykyinen maksukykysi, ei pelkkä menneisyys.